Microcamtest

Лайфстайл портал

ВС объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Росреестр: что делать, если вы продавец

  • Если вы не можете присутствовать на сделке, необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры и представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
  • Если среди собственников квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, дети, совершеннолетние недееспособные или ограниченно дееспособные граждане), необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
  • Если в квартире кто-то прописан, нужно решить вопрос о снятии человека с регистрационного учета. Это можно сделать на портале госуслуг или обратившись в МФЦ. Потом там же следует заказать выписку из домовой книги, которая позволит покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан.
  • Приобретенная в браке квартира является совместно нажитым имуществом мужа и жены. Поэтому потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

На сайте Росреестра доступен сервис «Жизненные ситуации». Ведомство советует воспользоваться им при подготовке пакета документов. Сервис подскажет, какие документы необходимы в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.

Видео

Росреестр: что делать, если вы покупатель

  • Убедитесь, что продавец является законным собственником квартиры. Для этого нужно получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Также можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит понять, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались. Получить выписку можно с помощью сервиса на сайте Росреестра, на сайте Федеральной кадастровой палаты и на портале госуслуг. Дополнительно попросите у продавца правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения или получения квартиры в собственность: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.
  • Уточните семейный статус продавца. Если на момент приобретения недвижимости он состоял в браке, требуйте согласие супруга на продажу квартиры. Если оно не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, то в ЕГРН внесут отметку, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.
  • Проверьте, кто зарегистрирован в квартире. Настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от конфликтов и необходимости обращаться в суд.
  • Узнайте, нет ли у продавца долга по коммунальным платежам. Справку об отсутствии задолженности по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в управляющей компании или на портале госуслуг.
  • Проверьте, была ли в квартире перепланировка. Для этого нужно запросить у продавца технический паспорт. Все изменения в квартире должны быть узаконены, иначе после ее покупки это придется делать вам.
  • Для составления договора купли-продажи и представления его на государственную регистрацию потребуются в числе прочего документы, удостоверяющие личность сторон договора (их представителей), и свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний. Если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи понадобится кредитный договор.
  • Имейте в виду, что в отдельных случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения. Например, если продавцом или одним из них является ребенок, не достигший 14 лет, недееспособный или находящийся под опекой гражданин; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора.

– заключить предварительный договор и договор аванса (задатка)

Вы нашли покупателя, который решился на приобретение жилья. Важно, чтобы он не отказался от сделки. Для этого можно заключить предварительный договор, в котором указано, что стороны обязуются выполнить оговоренные условия. Договор можно заверить у нотариуса, что придаст ему дополнительную силу.

Параллельно заключается договор аванса или задатка

Параллельно заключается договор аванса или задатка, который гарантирует готовность сторон к сделке. Получая аванс, вы обязуетесь перестать искать другого претендента на приобретение жилья, а покупатель – поиск недвижимости. При срыве сделки аванс в любом случае возвращается покупателю. С задатком немного по-другому. Если сделка срывается по вине покупателя, то задаток остается у продавца, если по вине продавца – возвращается, причем в двойном размере.

Все идет не по плану

Бывает, что собственник продает жилье в старом доме, например, в хрущевке и покупает другую квартиру в новостройке, надеясь на повышение ее стоимости в будущем. При этом он не имеет конкретных целей. Он просто хочет заработать денег, а сколько именно — не имеет значения. 

Это в корне неверно. Не имея представления о потенциальной доходности, от такой сделки можно вообще остаться в минусе (если, допустим, хрущевка включена в программу реновации, при переселении собственнику и так дадут квартиру в новостройке, с новым ремонтом, да еще и большей площади).

Розенфельд рекомендует всегда просчитывать доходность: сколько вы хотите вложить в недвижимость и сколько хотите заработать. 

Эксперт советует при расчете доходности использовать показатель реальной инфляции. Самый простой способ — переводить стоимость покупки и аренды в доллары. «Начинающие инвесторы часто считают изменение цены в рублях, но при этом забывают, что из-за реальной инфляции рубль сильно подешевел», — поясняет он. 

Размером не вышли. Чем грозит населению бум маленьких квартир Подробнее

Как я общался с риелторами

В моих рекламных объявлениях было четко написано, что мне интересны только звонки агентов потенциальных покупателей. Но это не останавливало риелторов от предложений попродавать мою квартиру. Рязанские риелторы за продажу и сопровождение сделки хотят 2,5—3% от стоимости недвижимости. То есть в моем случае это было 60 000—75 000 Р. Приходилось отбиваться.

Периодически я троллил таких риелторов. Разговор выглядел примерно так:

РИЕЛТОР: Как долго продаете квартиру?

Я: Да уже несколько месяцев продаю.

Р.: Вот видите! А у меня есть опыт, в агентство постоянно приходят потенциальные покупатели. Давайте заключим договор? Я помогу вам продать квартиру быстро.

Я: На «Авито» видел квартиру-конкурента, которую продает ваше агентство. Она продается дольше, чем моя.

Р.: Но у нас в агентстве много риелторов работает. Я не занимаюсь этой квартирой.

Я: Так идите лучше своему коллеге помогите. Он продаст, и мне легче без конкурента будет.

Соль троллинга заключается в том, что собственников часто обзванивают стажеры, а квартиры продают опытные агенты.

Обратитесь кспециалисту

Обратитесь к профессионалам — хорошие компании недвижимости могут значительно ускорить продажу квартиры и выручить за жилье хорошую цену. Сотрудничество будет исключительно выгодным для собственника, потому что посредник:

  • разместить объявления на лучших площадках и будет отслеживать их актуальность;
  • покажет жилье в любое время, сэкономив ваше время;
  • представит объект продажи в выгодном свете и убедит покупателей в том, что оно стоит запрошенных денег.

Важный аспект — именно агент поможет провести сделку и проследит за тем, чтобы все было оформлено по закону.

– выполнить предпродажную подготовку

Следующее, что нужно сделать, чтобы быстро продать квартиру, так это хорошо ее подготовить. Ваша задача – представить покупателю жилье в лучшем свете. Причем начать нужно с подъезда и коридора: подмести, вымыть пол, протереть перила хотя бы на своем этаже.

Следующие шаги по подготовке:

  • Вынести из квартиры старую мебель и хлам: сломанную технику, ковры, ненужные безделушки. Чем просторнее будет квартира, тем лучшее впечатление произведет на покупателя.
  • Провести генеральную уборку. В квартире должны быть чистые полы, ванная и туалет, окна и пр. Стоит убраться с использованием дезинфицирующих средств, чтобы устранить все неприятные запахи.
  • Обеспечить хорошее освещение. При показе жилья свет везде должен быть исправен и ярко гореть. Поэтому необходимо заменить перегоревшие лампочки и починить розетки.
Если квартира давно не ремонтировалась, стоит сдел

Если квартира давно не ремонтировалась, стоит сделать хотя бы косметический ремонт. С ним недвижимость можно продать быстрее, особенно если это вторичное жилье. В квартире не должно быть аварийных мест: протекающей сантехники и потолков, прогнивших труб, неисправной электропроводки и пр. Если жилье в запущенном состоянии, проще убрать старую отделку и продавать в черновом варианте. Можно выполнить предчистовую отделку: оштукатурить стены, залить стяжку, заменить сантехнику.

Проведение альтернативной сделки

Участники сделки встретились, обсудили условия передачи прав собственности, задатка, проверили документы, заключается договор купли-продажи. В соглашении должно быть прописано все то, о чем вы договаривались с продавцом. Если ошибок нет, подписывайте и соглашайтесь на сделку. После этого договор передается на регистрацию через нотариус или МФЦ. Теперь остается ждать, когда будут проверены и приняты документы, а оповещение вы получите в письме или вам позвонит специалист МФЦ или нотариус.

Длительность оформления документов зависит от количества участников сделки. Например, если в альтернативной сделке участвует всего две квартиры, о положительном решении вас оповестят уже через 3−4 дня. Но если звеньев пять или шесть, процесс затянется на 1−2 недели.

Когда все документы зарегистрированы, вам нужно получит новую квартиру. Встреча проходит в той квартире, которую вы приобрели. Убедитесь, что состояние недвижимости прежнее и ничего не изменилось, продавец оставил все, как вы и условились. После этого продавец с покупателем подписывают акт приема-передачи. Это означает, что вы не имеете никаких претензий к новому жилью, а покупатель получил ту сумму, которую и планировал.

Покупатель с ипотекой безпервого взноса

В сентябре 2020 года пришел покупатель, который сразу согласился купить квартиру. Но он предлагал провести сделку по серой схеме, поскольку у него не было первоначального взноса.

Грубо говоря, схема выглядела так: я завышаю стоимость квартиры на сумму его первоначального взноса и пишу расписку, что якобы получил от него эти деньги наличными. Остальную сумму, равную реальной стоимости моей квартиры, должны были выдать банк и пенсионный фонд в виде материнского капитала. Сумму маткапитала я получил бы не сразу, а только спустя некоторое время, когда сделку одобрит пенсионный фонд и переведет деньги.

Вишенкой на торте было желание покупателя обналичить через меня часть своего ипотечного кредита: он взял бы кредит чуть больше, чем ему нужно, а я потом отдал бы ему часть денег наличными.

В цифрах предварительно это выглядело так:

  • 300 000 Р — это якобы первоначальный взнос продавца, который он отдает мне по расписке. В действительности никто не собирался передавать эти деньги.
  • 2 490 000 Р — реальная стоимость квартиры, которую я должен был получить. Из этих денег большая часть — банковские, а часть — средства материнского капитала.
  • 200 000 Р я должен был также получить от банка и вернуть покупателю наличными.

Я взял задаток 40 000 Р, но потом начались сомнения. Мы с трудом согласовывали оформление сделки и в итоге передоговорились на законную схему со скидкой. Но сделка все равно сорвалась — скорее всего, покупатель передумал, — и 15 000 Р задатка остались у меня. Остальное я ему вернул.

Теги