Microcamtest

Лайфстайл портал

Оформление карт МАП и лицензии на международные перевозки

Признание и оценка объектов аренды: пример в проводках

Доходы и расходы (и, как результат – прибыли и убытки) признаются в обязательном порядке, за исключением отдельных случаев продажи с обратной арендой, оговоренных в п.59 – п.61 IAS 17 Leases(п.68 IAS 16). В частности, если цена продажи на условиях обратной аренды ниже балансовой стоимости продаваемого таким образом актива, то финансовый результат на момент совершения сделки признается обязательно, за исключением случаев, когда потери предполагается компенсировать за счет будущих арендных платежей, установленных ниже уровня рыночных. В последнем случае потери от продажи с обратной арендой учитываются как отложенный убыток и списываются на убытки по мере поступления арендных платежей и пропорционально этим платежам. Выручка от продажи признается исходя из критериев IAS 18 Revenue, а доходы от выбытия путем продажи на условиях обратной аренды – исходя из критериев IAS 17 Leases (п.69 IAS 16).

Пример.

Компания А принимает решение продать оборудование компании Б с тем условием, что получит его обратно в долгосрочную аренду. (Подобные решения принимаются, как правило, в случаях острой нехватки оборотных средств).

Балансовая стоимость оборудования 120,0 тыс. у.е., а рыночная, согласно экспертным оценкам – 150,0 тыс. у.е.

Аренда и продажа, согласно одновременно заключенным договорам, должна состояться в один день, 1 января 200А года.

Срок аренды равен оставшемуся сроку эксплуатации оборудования 15 лет. По окончании срока действия договора оборудование должно остаться у компании А.

Процентная ставка, принятая по согласованию сторон, равна 12% в год.

Арендная плата, по условиям договора, должна вноситься арендатором ежегодно, в начале года авансом.

Допустим, на начало арендных отношений определено, что дисконтированная сумма (приведенная стоимость) Минимальных арендных платежей (Minimum lease payments – далее МАП) равна справедливой стоимости передаваемого в аренду оборудования. Поэтому, согласно п.20 IAS 17, арендованное оборудование принимается на учет в текущей рыночной оценке, в данном случае 150,0 тыс.у.е.

Проводки в концепции МСФО

Операция/Счет Дебет Кредит
1. Покупка-продажа оборудования:
Учет у арендатора:
Денежные средства 150000
Основные средства (оборудование) 120000
Отсроченная прибыль 30000
Учет у арендодателя:
Основные средства (оборудование) 150000
Денежные средства 150000
2. Прием-передача в аренду:
Учет у арендатора:
Оборудование, взятое в аренду 150000
Обязательство по аренде 150000
Учет у арендодателя:
Арендные платежи к получению. Примечание: эта сумма равна валовой инвестиции в аренду. Сумма МАП (за 15 лет)
Оборудование, переданное в аренду. Примечание: эта сумма равна чистой инвестиции в аренду 150000
Незаработанный финансовый доход Разность между суммой МАП и стоимостью оборудования
3. Внесение первого платежа:
Учет у арендатора:
Обязательства по аренде МАП (за 1-й год)
Денежные средства МАП (за 1-й год)
Учет у арендодателя:
Денежные средства МАП (за 1-й год)
Арендные платежи к получению МАП (за 1-й год)
4. Амортизация на 31 декабря 200А г.:
Учет у арендатора:
Расходы на амортизацию ОС В сумме ежегодных аморточислений по принятой для данной группы ставке
Накопленная амортизация В сумме ежегодных аморточислений по принятой для данной группы ставке
Учет у арендодателя (не ведется)
5. Амортизация отсроченной прибыли
Учет у арендатора:
Отсроченная прибыль (см. пров.1) 30000/15 = 2000 2000
Амортизация отсроченной прибыли 2000
Учет у арендодателя (не ведется)
6. Финансовые расходы и доходы на 31 декабря 200А г:
Учет у арендатора:
Расходы на проценты 12% от (150000 – МАП)
Процент к оплате 12% от (150000 – МАП)
Учет у арендодателя:
Незаработанный финансовый доход 12% от (150000 – МАП)
Финансовый доход (признанный в данном периоде) 12% от (150000 – МАП)
7. С 1 января следующего года
Учет у арендатора:
Процент к оплате 12% от (150000 – МАП)
Обязательства по аренде (на сумму сокращения обязательств) Примечание: Формула расчета этой величины такова: МАП – 12% от (150000 – МАП) МАП – Расходы на проценты
Денежные средства. Примечание: Эта величина равна сумме двух величин, проведенных по дебету. МАП (за 2-й год)
Учет у арендодателя:
Денежные средства МАП (за 2-й год)
Арендные платежи к получению МАП (за 2-й год)

Далее, все ежегодные операции повторяются.

Видео

Все договоренности должны быть зафиксированы на бумаге

Заключение сделки должно следовать логике. Если вам важен определенный вопрос — о нем нужно договориться. Если вы о чем-либо договорились — это должно быть в договоре. А когда договор подписан, его нужно выполнять.

Для сотрудничества договор аренды не нужен: чтобы начать пользоваться помещением, не нужно согласовывать все мелочи — хлопнули по рукам, и вперед. Но когда начинается спорная ситуация и стороны не могут договориться, то поднимают документ и читают, что там зафиксировано. Иногда оказывается, что текст отличается от устных договоренностей.

Когда суд разбирает условия договора, он учитывает буквальное значение содержания. Если буквальное значение неясно, то его определяют, сравнивая с другими условиями и смыслом договора в целом. То есть чем ближе договор к тому, что происходит в реальности — тем надежнее.

Поэтому важно, чтобы все значимые для вас вопросы были записаны в договоре — и были выражены однозначно. Проговорить детали лучше несколько раз — пока обе стороны не убедятся, что понимают одно положение одинаково. Если есть двусмысленность, меняйте на однозначность.

Что такое существенные условия договора и зачем они нужны

Чтобы договор считался заключенным, стороны должны согласовать в тексте существенные условия. Это главные положения, без которых сделка не будет иметь смысла. Это касается вообще любых договоров, не только арендных.

Для любого договора существенными считаются условия:

  1. О предмете договора.
  2. Которые прямо названы существенными в законе.
  3. Которые считает такими одна из сторон договора.

Исходя из положений гражданского кодекса и судебной практики, для договора аренды нежилого помещения можно выделить такие существенные условия:

  1. Предмет — он же объект аренды.
  2. Цена.
  3. Срок.
  4. Момент передачи и возврата помещения.
  5. Любые другие, о которых одна из сторон заявит как о существенных.

Например, в помещении протекает крыша, но по всем остальным параметрам оно подходит арендатору. Вопрос, за чей счет и в какой срок устранят протечку, для арендатора будет существенным, поэтому такие моменты нужно уточнить в договоре.

Рассмотрим каждый пункт подробнее.

Что такое доходность и по какой формуле ее рассчитывают

Доходность инвестиций — это отношение полученной прибыли к общей сумме вложений, выраженное в процентах. В виде формулы выглядит так:

Сумма вложений состоит из первоначальных и дополнительных инвестиций. В случае с коммерческой недвижимостью первоначальные инвестиции — это цена недвижимости, по которой вы ее купили. Дополнительные расходы могут появиться, если сразу не найдется арендатор: собственнику придется самому оплачивать коммунальные услуги.

Инвестиционная прибыль — это сумма выплат, полученных от арендатора и разница между ценой продажи и ценой покупки объекта. Но это, если вы оцениваете общий доход уже после продажи недвижимости. Перед покупкой обычно берут прибыль за год и оценивают годовую доходность вложений.

Рассчитать доходность и ориентироваться на нее удобно, когда вы выбираете между объектами с разной ценой. Приведем пример.

У вас есть выбор:

1) купить автомойку с арендатором за 35 000 000 рублей и годовой прибылью  5 000 000 рублей;

2) купить столовую с арендатором за 20 000 000 рублей с годовой прибылью 3 000 000 рублей.

Без опыта выгоду трудно сравнить навскидку. Применим формулу расчета доходности инвестиций, чтобы рассчитать годовой показатель:

Хотя прибыль в год от столовой более скромная, с учетом цены объекта получается, что это более выгодное вложение (доходность выше).

Годовая доходность в процентах позволяет не только сравнить объекты инвестирования (в какой выгоднее вложиться), но и спрогнозировать окупаемость коммерческой недвижимости. Выбирая объект из нашего примера с годовой доходностью 15%, вы можете рассчитывать, что 100% вложений вернутся к вам менее, чем за 7 лет (100/15=6 ⅔). Можно пойти и другим путем: стоимость недвижимости разделить на ежемесячную чистую прибыль, которую вы будете от нее получать. В приведенных выше примерах про автомойку и столовую для просчета их окупаемости можно было бы 35 млн. рублей разделить на 5 млн., а 20 млн. — на 3 млн. Вот только прибыль за год, которая рассчитывается из арендной ставки, редко является «чистой прибылью». И сейчас вы поймете, почему.

Пользоваться приведенной формулой доходности было бы очень просто, если бы мы могли считать суммой вложений цену объекта, а инвестиционным доходом — ежемесячную арендную плату, умноженную на 12 месяцев. К сожалению, в реальности все несколько сложнее.

Числитель дроби в формуле — инвестиционная прибыль — в реальной жизни склонен уменьшаться или расти за счет:

потери

профит

«простои» недвижимости без арендатора

смена арендатора на более платежеспособного

невзысканные арендные платежи

дифференциация арендных потоков

операционные расходы

индексация

Естественно, потери увеличивают срок окупаемости коммерческой недвижимости. Но можно свести их риск к минимуму, воспользовавшись услугами брокерской компании «Риал Групп».

Каким образом мы защитим ваш бизнес от потерь

1. Найдем надежного арендатора, за которым не нужно будет «бегать», чтобы своевременно получать платежи. 2. Заключим выгодный для вас и грамотный с юридической точки зрения договор, который не позволит арендатору требовать снижения ставки. 3. Если арендатор все же съедет, поможем найти нового — бесплатно и быстро.

Учет передачи в неоперационную аренду запасов

Если предмет неоперационной аренды изначально отражался в бухучете арендодателя в качестве запасов (готовой продукции, товаров), то арендодатель на дату передачи предмета аренды должен сделать следующее (п. 35 ФСБУ ):

  • признать выручку в размере справедливой стоимости предмета аренды;
  • признать актив в размере чистой стоимости инвестиции в аренду;
  • списать переданные в аренду запасы;
  • признать расходы в размере списанной балансовой стоимости запасов за вычетом приведенной негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды;
  • признать в качестве расходов связанные с договором аренды затраты.

Что нужно отразить в бухгалтерской отчетности по аренде

Арендодатель отражает в бухгалтерской отчетности следующие показатели при их существенности (п. 45 ФСБУ ):

  • характер деятельности организации, связанной с договорами аренды;
  • проценты, начисленные на задолженность по арендным платежам;
  • основание и порядок расчета процентной ставки;
  • потенциальные денежные потоки, обусловленные договором аренды до даты предоставления предмета аренды;
  • ограничения использования предмета аренды, обусловленные договором аренды (в частности, необходимость соответствия определенным финансовым показателям);
  • сверку валовой и чистой стоимости инвестиции в неоперационную (финансовую) аренду;
  • информацию о значительных изменениях чистой стоимости инвестиции в неоперационную (финансовую) аренду;
  • характер и порядок расчета негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды;
  • потенциальные денежные потоки, обусловленные гарантиями выкупа предмета аренды по окончании срока аренды;
  • распределение причитающихся арендодателю арендных платежей по срокам погашения с отражением номинальных сумм арендных платежей для первых пяти лет отдельно по каждому году, для оставшегося периода — в общей сумме;
  • доходы и расходы от выбытия предмета аренды;
  • общую сумму дохода по операционной аренде с выделением дохода, относящегося к переменным арендным платежам. Переменные платежи – это платежи, зависящие от ценовых индексов или процентных ставок (п. 7 ФСБУ );
  • порядок управления рисками, связанными с правами на предмет аренды.

Теги